Ринок приватних будинків України у 2025 році: статистика, ціни, попит і головні тенденції
Український ринок приватних будинків продовжує змінюватися навіть в умовах війни. Кількість нових об’єктів зростає, покупці обирають компактніше й енергоефективніше житло, а західні та центральні області поступово стають головними регіонами приватного будівництва.
Водночас ринок залишається складним для об’єктивної оцінки. Значна частина приватних будинків зводиться окремими бригадами або невеликими підрядниками, а відкритої системної аналітики щодо каркасних і модульних будинків майже немає.
Саме тому SCANDI замовила комплексне маркетингове дослідження ринку приватного житла України. У ньому було проаналізовано офіційну статистику, операції з нерухомістю та землею, пошуковий попит, пропозицію на ринку, регіональні відмінності, площі та цінові сегменти.
Ми публікуємо ключові результати, тому що переконані: ринок приватного житла має розвиватися на основі відкритої аналітики, професійного обміну досвідом та кращого розуміння потреб покупців.
10 головних цифр ринку приватних будинків у 2025 році
ПоказникРезультат
Нові приватні будинки 37,1 тис.
Зростання до 2024 року близько 4%
Середня площа нового будинку 136 м²
Скорочення середньої площі з 2021 року 18 м²
Угоди купівлі-продажу землі 205 тис.
Середньомісячний пошуковий попит понад 300 тис. запитів
Частка каркасних і модульних технологій у пошуку 9%
Перевищення попиту над пропозицією у середньому 4,3 раза
Частка будинків вартістю $60–100 тис. у пропозиції лише 17%
Ці показники демонструють головну суперечність ринку: приватне будівництво відновлюється, але клієнти дедалі частіше шукають компактні та доступні будинки, яких у поточній пропозиції бракує.
Ринок нерухомості зростає, але ще не повернувся до рівня 2021 року
У 2025 році в Україні було зафіксовано приблизно:
205 тисяч угод купівлі-продажу квартир і будинків;
386 тисяч угод купівлі-продажу земельних ділянок.
Для порівняння, у 2021 році кількість операцій із житлом становила близько 325 тисяч. Отже, ринок житлової нерухомості у 2025 році досяг приблизно 63% довоєнного рівня.
Водночас ринок землі відновлюється значно швидше. У 2025 році кількість земельних угод уже перевищила показник 2021 року. Це може свідчити не лише про інвестиційний попит на землю, а й про збереження інтересу до майбутнього будівництва власного приватного будинку.
За оцінкою, наведеною у дослідженні, частка будинків у структурі житлових угод могла зрости приблизно з 20% у 2022 році до 30% у 2025 році.
У 2025 році в Україні збудували 37,1 тисячі нових приватних будинків
Кількість нових приватних будинків протягом останніх п’яти років змінювалася так:
Рік Нові приватні будинки
2021 - 28,2 тис.
2022 - 18,2 тис.
2023 - 23,1 тис.
2024 - 35,6 тис.
2025 - 37,1 тис.
У 2022 році ринок різко скоротився, однак у 2023–2024 роках почалося активне відновлення. У 2025 році зростання продовжилося, хоча його темп сповільнився приблизно до 4% за рік.
37,1 тисячі будинків — це значний обсяг. Але він охоплює весь ринок індивідуального житлового будівництва: традиційні цегляні та газобетонні будинки, каркасні рішення, модульні будинки й об’єкти, які власники будують самостійно.
Тому цю цифру не можна безпосередньо трактувати як обсяг ринку готових або модульних будинків. Вона показує загальну ємність приватного житлового будівництва України.
Українці будують компактніші приватні будинки
Одночасно зі зростанням кількості об’єктів скорочується середня площа нового будинку.
РікСередня площа
2021 - 154 м²
2022 - 152 м²
2023 - 151 м²
2024 - 140 м²
2025 - 136 м²
За п’ять років середня площа зменшилася на 18 м², або майже на 12%.
Це не випадкове коливання, а структурна зміна. Покупці дедалі частіше враховують:
вартість самого будівництва;
витрати на фундамент і комунікації;
опалення та охолодження;
майбутнє обслуговування будинку;
фактичну потребу сім’ї у площі;
швидкість завершення будівництва.
Сучасний приватний будинок уже не обов’язково має бути великим. На перший план виходять раціональне планування, енергоефективність, функціональність кожного квадратного метра та прогнозований бюджет.
Саме тому будинки площею 80–120 м² можуть стати одним із головних сегментів наступних років: це вже повноцінне житло для сім’ї, але без надлишкової площі й відповідних експлуатаційних витрат.
Де в Україні найбільше будують приватні будинки
Регіональна структура ринку змінилася під впливом безпекової ситуації та внутрішньої міграції.
Найбільші частки серед нових приватних будинків у 2025 році, за даними дослідження, припадають на:
Київську область — близько 27%;
Львівську — близько 10%;
Вінницьку — близько 7%;
Волинську, Івано-Франківську, Закарпатську та Чернівецьку — приблизно по 5–6%.
Найбільше абсолютне зростання кількості нових будинків між 2024 та 2025 роками показали:
ОбластьЗміна кількості будинків
Львівська +401
Вінницька +357
Чернівецька +309
Волинська +218
Івано-Франківська +160
Харківська +141
При цьому найбільші середні будинки будували в Тернопільській області — 157 м², Закарпатській — 154 м² та Львівській — 151 м².
Регіональний висновок очевидний: захід України став головним драйвером зростання приватного житлового будівництва, хоча Київщина зберігає найбільшу загальну частку ринку.
Попит на купівлю будинків перевищує 300 тисяч пошукових запитів на місяць
Дослідження пошукового попиту показало, що українці щомісяця здійснюють у середньому понад 300 тисяч запитів, пов’язаних із купівлею будинків.
Протягом року попит залишався відносно стабільним:
мінімальне значення — приблизно 257 тисяч запитів;
максимальне — близько 349 тисяч;
більшість місяців — понад 300 тисяч.
Приблизно 70% пошукових запитів формулюються українською мовою, близько 30% — російською.
Найбільша частина попиту зосереджена у великих регіонах. Близько 55% усіх запитів припадає лише на п’ять областей: Київську, Дніпропетровську, Львівську, Харківську та Одеську.
Київська область формує приблизно 26,1% загального пошукового попиту, Дніпропетровська — 13,5%, Львівська — 8%.
Каркасні та модульні будинки поки займають лише 9% пошукового попиту
Попри активне обговорення сучасних технологій, ринок залишається переважно традиційним:
91% пошукового попиту припадає на монолітні та традиційні будинки;
9% — на каркасні та модульні будинки.
Це важливий сигнал для всієї галузі.
Більшість покупців поки не починає пошук із вибору технології. Людина насамперед шукає:
приватний будинок;
готовий будинок;
будинок під ключ;
сучасний будинок для постійного проживання;
будинок у певному бюджеті та регіоні.
Технологія стає важливою вже на наступному етапі, коли покупець порівнює терміни будівництва, енергоефективність, ціну, гарантії та ризики.
Саме тому виробникам каркасних і модульних будинків важливо пояснювати не конструкцію як таку, а кінцеву цінність: готове сімейне житло з прогнозованою ціною, строком і комплектацією.
Попит на каркасні та модульні будинки у 2025 році скоротився
Загальний пошуковий попит на купівлю будинків протягом року скоротився приблизно на 8,6%.
При цьому:
традиційний сегмент знизився приблизно на 5,6%;
каркасний і модульний — на 31,5%.
Падіння попиту на сучасні технології було зафіксовано в усіх досліджених регіонах — від приблизно 20% до майже 49%.
Це не означає, що каркасне чи модульне будівництво не має перспектив. Скоріше, ринок став обережнішим, а покупці довше ухвалюють рішення.
Для клієнта важливішими стають:
фінансова надійність виробника;
можливість побачити готовий будинок;
реальні відгуки;
зрозумілий договір;
фіксована комплектація;
гарантія;
підтверджені строки;
можливість перевірити реалізовані проєкти.
Отже, конкуренція зміщується від красивої реклами до довіри, прозорості та доказів реального досвіду.
У низці областей попит перевищує пропозицію у 6–10 разів
У середньому по Україні кількість пошукових запитів на купівлю будинку перевищує кількість активних пропозицій приблизно у 4,3 раза.
В окремих областях різниця ще більша. Найбільш виражений дефіцит дослідження фіксує у:
Волинській;
Вінницькій;
Кіровоградській;
Тернопільській;
Хмельницькій;
Черкаській областях.
У цих регіонах попит може перевищувати пропозицію у 6–10 разів.
Водночас високий загальний попит у Дніпропетровській та Харківській областях не означає автоматично такого самого інтересу до каркасного чи модульного житла. Для розвитку сучасних будинків найперспективнішою виглядає комбінація трьох факторів:
достатній загальний попит;
дефіцит пропозиції;
відносно висока частка інтересу до каркасних технологій.
За такою логікою найбільш перспективними є окремі регіони центру та заходу України.
75% будинків продають ріелтори
Ще один важливий висновок дослідження: приблизно три з чотирьох будинків, виставлених на продаж в Україні, пропонуються через ріелторів. Лише близько 25% об’єктів продають безпосередньо власники.
Особливо помітна роль агентств нерухомості у великих містах і регіонах із високою діловою активністю.
Це означає, що розвиток ринку готових, каркасних і модульних будинків залежить не лише від виробників.
Ріелтори, брокери, архітектори та девелопери можуть стати ключовими каналами продажу нового приватного житла. Для цього їм потрібен зрозумілий продукт:
готові моделі;
актуальні ціни;
візуалізації;
специфікації;
терміни;
комісійна модель;
можливість швидко сформувати пропозицію клієнту.
Фактично ринок поступово переходить від моделі, де виробник продає все самостійно, до ширшої професійної інфраструктури продажів.
Ринку бракує будинків площею 80–120 м²
Близько 80% будинків, які продаються, мають три й більше кімнат. При цьому частка двокімнатних будинків у більшості регіонів не перевищує 20%.
За площею структура пропозиції також нерівномірна:
до 80 м²;
81–120 м²;
понад 120 м².
На будинки площею 80–120 м² припадає лише близько 25% пропозиції.
Особливо відчутний дефіцит цього сегмента у Черкаській, Чернівецькій, Закарпатській, Івано-Франківській та Кіровоградській областях.
Це один із найважливіших висновків для покупців і виробників.
Площа 80–120 м² дозволяє створити повноцінний будинок із:
двома або трьома спальнями;
кухнею-вітальнею;
технічним приміщенням;
одним або двома санвузлами;
достатньою кількістю місць для зберігання.
Такий будинок може бути комфортним для постійного проживання сім’ї, але водночас не створює надмірних витрат на будівництво та утримання.
У пропозиції бракує будинків вартістю $60–100 тисяч
Цінова структура ринку має виражений розрив:
близько 40% будинків коштують до $60 тисяч;
приблизно 40% — понад $100 тисяч;
лише 17% припадає на діапазон $60–100 тисяч.
Саме середній ціновий сегмент є одним із найменш заповнених.
Дефіцит особливо помітний у західних областях України, де зростає приватне будівництво, але готових сучасних будинків у середньому бюджеті недостатньо.
Це відкриває можливості для стандартизованих приватних будинків із чітко визначеною комплектацією та ціною. Покупцю важливо заздалегідь розуміти, що входить у базову вартість, які роботи потрібно замовляти окремо та яким буде загальний бюджет проєкту.
Ціни на приватні будинки зросли на 15–20%
За даними дослідження, протягом року ціни на будинки зросли приблизно на 15–20%.
У великих містах середній рівень пропозиції оцінюється приблизно в:
$800–900 за м² у середньому;
у частині обласних центрів центру та заходу — від $700 до $1 400 за м²;
в областях — орієнтовно $400–500 за м².
У більшості обласних центрів ціни за рік зросли приблизно на 10%, а одним із лідерів став Луцьк із приростом близько 30%.
Проте оголошення про продаж готового будинку не можна напряму порівнювати лише з ціною його будівництва. У вартість нерухомості можуть входити:
земля;
фундамент;
підключені комунікації;
благоустрій;
меблі;
локація;
вік і стан об’єкта.
Тому покупцю варто порівнювати не лише ціну квадратного метра, а повний бюджет володіння та реальну комплектацію.
Каркасний, модульний чи традиційний будинок: що обирає ринок
Традиційні технології продовжують домінувати, але це не означає, що вони автоматично є найкращим рішенням для кожного клієнта.
Традиційний будинок
Його перевагами можуть бути знайомість технології, велика кількість підрядників та свобода індивідуального проєктування. Основні ризики — тривалі строки, залежність від погоди, координація багатьох виконавців і складність фіксації кінцевого бюджету.
Каркасний будинок
Будівництво каркасного будинку зазвичай швидше, конструкція легша, а хороші показники енергоефективності можна отримати без надмірної товщини стін. Результат суттєво залежить від дотримання технології, якості матеріалів і виконання вузлів.
Модульний будинок
Модульний будинок виготовляється значною мірою у виробничих умовах, що спрощує контроль якості й скорочує роботи на ділянці. Проте варто відрізняти невеликі туристичні модулі площею 20–30 м² від повноцінних житлових будинків для постійного проживання площею 80–130 м².
Тому порівнювати компанії лише за кількістю виготовлених одиниць некоректно. Наприклад, 80 маленьких модулів і 30 сімейних будинків — це різні ринки за площею, функціональністю, середнім чеком та складністю реалізації.
Для об’єктивної оцінки галузі необхідно враховувати одночасно:
кількість об’єктів;
реалізовану площу;
вартість контрактів;
призначення будинків;
частку B2C та інвестиційних комплексів.
Які приватні будинки матимуть найбільший попит
На підставі даних дослідження можна виділити кілька ключових характеристик перспективного продукту:
Площа 80–120 м²
Ринок поступово відмовляється від надмірних площ. Покупцеві потрібен не найбільший будинок, а добре спланований.
Дві або три спальні
Саме такий формат підходить більшості сімей і водночас не збільшує бюджет без необхідності.
Прозора комплектація
Фраза «будинок під ключ» має супроводжуватися точним переліком робіт, матеріалів та виключень.
Енергоефективність
Вартість опалення, вентиляції та охолодження стає одним із ключових критеріїв вибору.
Прогнозований строк
Покупець очікує не приблизного графіка, а зрозумілих етапів виробництва, доставки та монтажу.
Можливість побачити готовий будинок
Демонстраційні об’єкти, шоуруми й реалізовані проєкти суттєво знижують недовіру до сучасних технологій.
Як результати дослідження співвідносяться з моделями SCANDI
Лінійка SCANDI орієнтована переважно на повноцінні приватні будинки для постійного проживання:
SCANDI 4 — близько 82,5 м²;
SCANDI 4+ — близько 105 м²;
SCANDI 5 — близько 127,5 м².
Ці моделі охоплюють саме той діапазон, де дослідження фіксує обмежену пропозицію сучасних будинків середньої площі.
Орієнтовні ціни моделей в Україні:
SCANDI 4 — від 2,5 млн грн;
SCANDI 4+ — від 3 млн грн;
SCANDI 5 — від 3,5 млн грн.
Актуальна вартість залежить від комплектації, регіону, доставки, фундаменту, інженерних систем та інших параметрів конкретного проєкту.
SCANDI не розглядає маленький туристичний модуль і повноцінний сімейний будинок як однакові продукти. Один об’єкт площею 25 м² і будинок площею 100 м² не можна прирівнювати лише тому, що кожен із них формально є однією одиницею.
Чому SCANDI замовила це дослідження
Українському ринку приватних будинків бракує відкритих, структурованих і регулярно оновлюваних даних.
Без такої аналітики складніше:
виробникам — розробляти релевантні продукти;
архітекторам — розуміти нові потреби сімей;
девелоперам — оцінювати інвестиційні проєкти;
банкам — створювати фінансові програми;
агентам нерухомості — працювати з новим житлом;
покупцям — порівнювати різні технології та пропозиції.
Саме тому SCANDI ініціювала й профінансувала комплексне дослідження ринку приватного житла України.
Ми не хочемо залишати отримані дані виключно для внутрішнього користування. Ми готові ділитися дослідженням із професійною спільнотою, тому що зрілий ринок формується через відкритість, стандарти та обмін знаннями.
Повна версія може бути корисною:
виробникам будинків;
архітектурним бюро;
девелоперам;
ріелторам;
банкам;
інвестиційним компаніям;
профільним асоціаціям;
журналістам;
університетам;
експертам будівельної галузі.
Наше завдання — не лише створювати сучасні приватні будинки, а й сприяти розвитку професійного, прозорого та конкурентного ринку житла в Україні.
Основні висновки дослідження
У 2025 році в Україні введено близько 37,1 тисячі нових приватних будинків.
Зростання до 2024 року сповільнилося приблизно до 4%.
Середня площа нового будинку скоротилася до 136 м².
Західні області стали головним драйвером зростання приватного будівництва.
Київська область залишається найбільшим регіональним ринком.
Пошуковий попит на будинки перевищує 300 тисяч запитів на місяць.
Традиційні технології формують 91% попиту, каркасні та модульні — близько 9%.
Попит на каркасні й модульні будинки у 2025 році скоротився швидше, ніж загальний ринок.
В Україні існує дефіцит будинків площею 80–120 м².
Лише 17% пропозиції знаходиться в ціновому діапазоні $60–100 тисяч.
У середньому попит перевищує пропозицію приблизно у 4,3 раза.
Близько 75% будинків продаються через професійних ріелторів.
Ціни на приватні будинки за рік зросли приблизно на 15–20%.
Покупці дедалі більше цінують компактність, енергоефективність і прогнозований бюджет.
Найперспективніший продукт — це не просто модуль або каркас, а готовий сімейний будинок зі зрозумілою комплектацією.
Часті запитання
Скільки приватних будинків збудували в Україні у 2025 році?
За даними маркетингового дослідження, що спирається на статистику Держстату та відкриті джерела, у 2025 році було введено близько 37,1 тисячі нових приватних будинків.
Яка середня площа нового приватного будинку?
У 2025 році середня площа становила приблизно 136 м², тоді як у 2021 році — 154 м².
Де в Україні найбільше будують приватні будинки?
Найбільшу частку має Київська область. Значне зростання також демонструють Львівська, Вінницька, Чернівецька, Волинська та Івано-Франківська області.
Які площі будинків є найбільш перспективними?
Дослідження фіксує дефіцит пропозиції в сегменті 80–120 м². Така площа підходить для повноцінного постійного проживання сім’ї та відповідає тенденції до компактнішого житла.
Яка частка попиту припадає на каркасні та модульні будинки?
За структурою пошукових запитів близько 9% припадає на каркасні та модульні технології, а 91% — на традиційні будинки.
Скільки коштує сучасний будинок SCANDI?
Орієнтовна базова вартість становить від 2,5 млн грн за SCANDI 4, від 3 млн грн за SCANDI 4+ і від 3,5 млн грн за SCANDI 5. Остаточна ціна залежить від комплектації та умов конкретного проєкту.
Отримати повну версію дослідження
SCANDI готова ділитися повною версією дослідження з представниками ринку, профільними експертами, архітекторами, девелоперами, банками, інвесторами, ріелторами та журналістами.
Залиште контактні дані, щоб отримати матеріали або обговорити результати дослідження з нашою командою.
Матеріал підготовлено на основі маркетингового дослідження, замовленого SCANDI, із використанням даних Державної служби статистики, Міністерства юстиції, Opendatabot, Google Ads, OLX та LUN, перелічених у самому звіті.